YONETİCİM

YÖNETİM PLANI NASIL DEĞİŞTİRİLİR?
Yönetim planı, apartman ve site yaşamının hukuki temelini oluşturan, tüm kat maliklerini bağlayan yazılı bir belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca bu plan; bağımsız bölümlerin kullanım şekli, ortak alanların paylaşımı, yöneticinin görevleri, aidat düzenlemeleri ve karar alma süreçlerini içerir.

Tapu siciline şerh edilen yönetim planı, malik değişse bile yeni malik için bağlayıcıdır. Bu nedenle planın hazırlanması ve değiştirilmesi ciddi hukuki prosedürlere tabidir. Bu içerikte, yönetim planının ne olduğu, nasıl değiştirileceği, hangi çoğunlukların gerektiği, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve dikkat edilmesi gereken hukuki detaylar kapsamlı şekilde açıklanacaktır.

YÖNETİM PLANI NEDİR?
Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulmuş bir yapının yönetim esaslarını belirleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bu plan, tapu siciline şerh edilir ve malik değişse bile yeni malik için bağlayıcı olur. Yönetim planı, apartman veya site yönetiminin anayasası gibidir.

YÖNETİM PLANINDA NELER BULUNUR?

• ANA TAŞINMAZIN YÖNETİM ŞEKLİ
• BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KULLANIM AMACI
• ORTAK ALANLARIN TANIMI VE KULLANIMI
• YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ, YETKİLERİ VE ÜCRETLERİ
• DENETÇİNİN SORUMLULUKLARI
• AİDAT VE GİDER PAYLAŞIM ESASLARI
• KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI USULLERİ
• KARAR ALMA VE OY ORANLARI
• UYUŞMAZLIK ÇÖZÜM YOLLARI

YÖNETİM PLANI NEDEN DEĞİŞTİRİLİR?
Yönetim planı zamanla ihtiyaçlara cevap veremez hale gelebilir. Ortak alanların kullanımında değişiklik yapılması, aidat paylaşım sisteminin adaletsiz olması, yeni sosyal alanların eklenmesi, yöneticinin görev tanımının yetersiz kalması veya site kurallarının güncellenmesi gibi nedenlerle planın değiştirilmesi gerekebilir. Bu değişiklikler, tüm maliklerin yaşamını etkilediği için dikkatle yürütülmelidir.

YÖNETİM PLANI NASIL DEĞİŞTİRİLİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi gereği, yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu gerekir. Bu oran, malik sayısına göre hesaplanır. Örneğin 20 daireli bir apartmanda en az 16 malik onay vermelidir.

DEĞİŞİKLİK SÜRECİ ŞU ADIMLARLA YÜRÜTÜLÜR:

• KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTIYA ÇAĞRILIR
• GÜNDEME "YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ" MADDESİ EKLENİR
• TOPLANTIDA BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK SAĞLANIR
• YENİ YÖNETİM PLANI HAZIRLANIR VE NOTER ONAYLI HALE GETİRİLİR
• TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE BAŞVURU YAPILARAK YENİ PLAN TAPUYA ŞERH EDİLİR

OY ORANI TABLOSU

APARTMAN BÜYÜKLÜĞÜ	GEREKLİ OY SAYISI (4/5)
10 DAİRE	8 MALİK
20 DAİRE	16 MALİK
30 DAİRE	24 MALİK
50 DAİRE	40 MALİK

NOT: Yönetim planı değişikliği için karar, toplam malik sayısının beşte dört çoğunluğu ile alınmalıdır. Bu oran sağlanmadan yapılan değişiklikler hukuken geçersiz sayılır.

UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
Yönetim planı değişikliği uygulamada bazı sorunlara yol açabilir. Maliklerin toplantıya katılmaması, oy oranının sağlanamaması, noter onayının eksik yapılması, tapu şerh işleminin gecikmesi veya eski planın iptal edilmemesi gibi durumlar planın hukuki geçerliliğini zedeleyebilir. Bu nedenle sürecin uzman bir hukukçu eşliğinde yürütülmesi önerilir.

MAHKEME YOLUYLA MÜDAHALE
Kat malikleri arasında anlaşmazlık çıkması halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca mahkemeye başvuru yapılabilir. Mahkeme, yönetim planının iptali veya değiştirilmesi yönünde karar verebilir. Bu yol, özellikle çoğunluk sağlanamayan durumlarda başvurulan bir yöntemdir.

TAPU ŞERHİ VE HUKUKİ BAĞLAYICILIK
Yönetim planı tapuya şerh edildiğinde, tüm maliklerin uyması gereken bir belge haline gelir. Bu şerh, malik değişse bile geçerliliğini korur. Yeni malik, eski planın hükümlerine uymak zorundadır. Bu nedenle planın içeriği ve değişiklik süreci büyük önem taşır.[/size]